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杠杆与评估价值,储备足布局优

文章作者:基金股票 上传时间:2019-09-04

荣盛发展:荣兴燕赵,盛行天下。

在概念炒作盛行的A股,房地产一向被视为传统行业而不受待见。不过,仍有一些上市房企以持续的业绩增长,赢得了专业机构的青睐。

    荣盛发展位居全国房企十六强,在京津冀地区发展壮大,目前已完成全国化布局。2016年,公司确立了“3+X”的发展战略,即“大地产、大健康、大金融”加新型产业,区域布局方面围绕深耕京津冀,稳步拓展“三大城市群”及核心重点城市。公司ROE 长期处于行业领先水平,是典型的快周转房企。

据不完全统计,自4月2日发布年报以来,荣盛发展先后获得18份研究报告关注,评级不是“买入”就是“增持”。

    地产板块:高歌猛进,后劲充足。

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    地产业务围绕京津冀向三大城市群拓展,销售增长迅速,发展后劲充足。从战略布局来看,京津冀为公司竞争优势区域,并将长期受益该区域发展,同时已完成全国化布局,长三角土储面积占比达到约26%,积极拓展粤港澳大湾区。受益于精准的战略眼光与优异的战略布局,公司近两年销售保持高速增长,2017年突破700亿(克而瑞口径)。

发布上述研报的,不乏中金公司、国泰君安这种背景深厚的大牌投行,也有国信证券、华泰证券这些充满活力的券商新贵。

    公司发展后劲充足,一方面土储超3400万平,货值超3600亿,可满足未来3~5年左右销售,另一方面近三年拿地量远超销售量,而且拿地成本低廉有力保障利润率,2017年拿地均价占销售均价的比例进一步下降至22.92%。此外,公司产业新城业务迅速发展,在土地储备及利润增长方面均将成为公司发展的新引擎。

研报作者则均为各大券商的房地产首席分析师,其中有拿过新财富最佳的陈慎、王胜,拿过同花顺最佳分析师的陈天诚等业内知名分析师。

    多元发展:多点开花,欣欣向荣。

这18份研报里面,出现频率最高的关键词,首推业绩。荣盛发展业绩增长稳健,保持较高增速,是分析师们的共识。

    公司3+X 业务多点开花,稳步推进。大健康方面,公司目前已有30余个康旅项目,位于国内六大区域,并积极向海外拓展。大金融方面,公司布局银行、保险、基金、创投,不断取得新进展,完成了从产业资本到金融资本的初步转型。新型产业方面,进军通航产业,涉足社区O2O。

第二个关键词是杠杆,净负债率大幅下降,杠杆率显著下降,也成为分析师们关注的重点。

    投资建议:戴维斯双击,维持“买入”评级。

第三个关键词是估值。荣盛发展的高增长与低估值形成鲜明的对比,多位分析师认为其将迎来估值修复。

    公司储备足布局优,高增长可持续,有望迎来业绩、估值的戴维斯双升,维持“买入”评级。业绩方面,由于前期销售靓丽,业绩高增长具备持续性,预计2017、2018年业绩增速能够保持在35%左右。估值方面,公司估值一直偏低,PE 相对可比公司折让20%~40%左右,NAV 折价30%以上,但多重因素有望助推估值修复:1)环京区域占比趋于合理均衡化,2)跟投机制有望为经营提速。预计公司2017、2018年EPS 分别为1.28元和1.75元,对应当前股价PE 约为9.7倍和7.1倍,价值明显低估,维持“买入”评级。

其他关键词还有迈入千亿阵营,现金流大幅改善,土地投资发力,拿地提速,环京龙头,等等。

    风险提示:

凭借上述关键词,已经可以勾勒出荣盛发展在分析师眼中的形象。

    1. 结算进度不及预期;

业绩亮眼,运营稳健

    2. 调控政策继续收紧。

年报显示,2018年荣盛发展实现签约面积983.4万平米,同比增长54.73%;累计签约金额1015.63亿元,同比增长49.51%;归属于上市公司股东的净利润75.65亿元,同比增长31.31%。

华泰证券、天风证券等在其研报中称,受益于清晰的战略布局和多元化拿地方式,荣盛发展销售业绩首次突破千亿,成功迈入千亿房企大军中。

荣盛发展的业绩增长一向稳定。2015年至2018年,荣盛发展合约销售金额和合约销售面积的复合增长率分别达48.7%和26.7%,业绩持续高速增长。

年报显示,2018年荣盛发展账面预收款 870.5 亿。国信证券研报认为,这意味着公司可锁定2019年wind一致预期营收的127%,业绩锁定性佳。

土地储备是房企未来发展的基础。年报披露,荣盛发展土地储备建筑面积3613.54万平米,天风证券研报称,荣盛土储已形成“两横、两纵、三集群”的项目布局,可以满足未来3年开发需要。

“两横”即沿着长江及陇海铁路沿线的布局,“两纵”是以京沪、京广铁路沿线的布局,“三集群”是指深耕京津冀城市群,稳步拓展长三角城市群、珠三角城市群周边城市的布局。

从提前锁定的业绩到清晰的战略布局,都可以看出荣盛发展这家公司具有非常稳健的经营风格。这在浮躁的房地产行业并不多见。

杠杆降低,现金流充裕

从年报中可以看到,得益于增收又增利的亮眼业绩,荣盛发展的财务指标全面向好。

中金公司研报称,荣盛发展经营性现金流连续两年净流入,净负债率显著下行。2018年其经营活动产生的现金流量净额175.12亿元,继2017年后持续为正,并较上一年度劲增670.19%。

在销售业绩不断增长之际,公司净负债率仍较2017年大幅下降了36个百分点至87.86%,也远低于规模房企2017年平均净负债率110%的水平。公司货币资金达303.67亿元,同比增长29%,覆盖短期债务无忧。

对此华泰证券研报称,荣盛发展去杠杆卓有成效,更加稳健的财务水平将助力公司扩张。

荣盛发展的回款率也相当高:2018年签约回款额815亿元,完成年度计划的101.88%,占签约额的80.25%。比房地产行业的平均回款率低于60%的水平好了很多。

从这一系列财务指标来看,当2018年郁亮高喊“活下去”的时候,耿建明其实已经开始了主动应对。他没有放弃千亿元的目标,但在使用杠杆上变得更为谨慎。

价值低估待修复

多份研报认为,荣盛发展在二级市场被低估,有望迎来估值修复。

截至2019年4月22日,荣盛发展的股价对应的市盈率仅为6倍。这一估值低于规模房企10倍左右的市盈率水平。

国信证券研报认为,荣盛发展每股重估净资产为13.74元-17.04元/股,2019年动态PE较可比公司具有显着优势,若按可比公司平均动态PE给公司估值,对应股价为15.18元。

国泰君安研报则认为,市场对公司的定位是三四线开发商,因此估值较低,但实际上公司的布局主要沿着交通干线和都市圈周边,都是销售情况较好且能持续的区域。随着市场对公司定位的逐步清晰和大北京区域的逐步回暖,预计公司对应2019年合理的PE估值为8倍,对应目标价17.52元。

国泰君安研报称,荣盛发展拿地成本低, 2018年新增储备平均地价仅为2293元,而平均售价超过10000元/平,具备较大的利润空间。2019年环北京市场无论是从供应还是销售来看,预计较2018年都会有较大的起色,为公司打开估值和盈利向上的空间。

在地产业务获得较快发展之际,荣盛发展也在积极发展多元业务。民生证券研报称,荣盛发展3+X全产业同步发展,打造新的盈利增长点。产业新城业务发展迅猛,公司已布局14个产业园区,2018年实现收入33.59亿元,同比增长113.6%;康旅产业羽翼渐满, 2018年实现收入36.01亿元,同比增长15%;已迅速进入行业第一梯队。旗下振兴银行、中冀投资和泰发基金的规模与效益再上新台阶,多元产业齐头并进。

增长确定性强,价值又被低估,在2019年京津冀区域销售回暖和发改委户籍改革的关口,全面布局三线、重仓环京区域的荣盛发展被分析师们集体看好,也就在情理之中了。

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