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但仍风华正茂房难求,的年青人大概坚宁死不屈

文章作者:理财保险 上传时间:2019-11-21

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近两年,作为住房租赁市场新生力量的长租公寓发展迅速,不少大型房企都投身这一领域。一线城市长租公寓租金处于什么水平?如何定价?带着这些问题,业内人士近日实地调研了北京、上海和深圳的部分品牌长租公寓门店。据装一网了解,调查发现,部分长租公寓虽然租金普遍较周边同类型住房高,但依然保持着较高的出租率。

有一套属于自己的房子,这是多少在外打拼的年轻人的梦想。

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可现在大城市的房价,让很多人望尘莫及。

●租金普遍高于周边个人房源

和世界其他国家比较,虽然中国人买房压力大,但租房却轻松得多。在美国,去年人们在租房上花费了4856亿美元,创历史纪录。平均家庭支出接近11300美元。

据装一网了解,6月份全国50个城市中超七成的房租相对收入较高,即个人租房费用占个人可支配收入的比重超过25%。其中,深圳、三亚和上海的房租收入比超过45%,北京更是达58%。这意味着在上述四座城市里,很多人也许要用近五成收入租房。

相比之下,中国有超7成租户月租金在2000元以下。然而,面对相对便宜的房租和高房价,中国年轻人还是想买房。最近,一份调查显示,75%的网友认为必须买房。

与国际部分城市租金相比,北上深等一线城市的租金收入比相对偏高。据央广网稍早前的一则报道显示,美国房屋租赁网站统计显示,纽约的租金收入比高达59%、旧金山为49%,澳大利亚墨尔本当地租户每年房租占家庭收入的25.6%、悉尼为29%,墨西哥城以60%的房租收入比位列全球30个城市的首位。

75.5%的人拒绝一辈子租房

那么,近年来在住房租赁市场发展异常迅速的长租公寓,其租金水平到底如何?

1月11日,腾讯房产发布的《2017租赁时代白皮书》出炉。该白皮书是通过多个城市在线调查得出,有超过42万网友成功填写了调查问卷。

业内人士近日走访了北京、上海和深圳等一线城市中的部分长租公寓,对公寓以及其周边出租屋的租金现状进行了调研,以还原长租公寓的真实租金水平。

调查显示,62.6%的租户对于租房的感受是“无奈”,75.5%的网友拒绝一辈子租房过日子......

以北京乐乎青年社区鼓楼大街店为例,其租金在5688~6788元/月,而周边出租屋租金价格在3000~6000元/月左右。

租金方面,全国范围内,超7成网友租金在2000元以下,其中:

对于公寓租金如何定价,乐乎青年社区创始人罗意坦言,公寓租金定价最大的困扰在于,租金定高了,市场难以接受;租金低了,成本很难收回。

40.9%的网友租金在1000-1999之间;

万科泊寓相关负责人也曾表示,泊寓的定价标准一定不会超过市场价格。以劲松店为例,其周边精装修的一居室最多7000元/月,泊寓的定价基本不会超过这个价格。调查发现,泊寓劲松店租金价格在3800元~6000元/月,另外会有10%的服务费,其周边出租屋租金价格在5000~7000元/月左右。

31.8%的网友租金在1000元以下;

在上海,在调研万科泊寓、链家自如、魔方和YOU+等长租公寓品牌后也见到同样情况。

15%网友房租在2000-2999之间;

以位于虹桥机场附近的万科泊寓虹桥南华园店为例,该店房型主要为12~31平方米的一居室,最低租金为2680元/月。其周边距离地铁站更近,面积在90平方米左右的三居室租金在5600~7500元/月;链家自如在宝山区杨行板块的一套60平方米左右的整租公寓,租金为3860元/月,其周边面积类似的二居室租金在2800~3700元/月;魔方在浦东新区塘桥板块的一居室租金为4270元/月,周边类似的一居室的租金为3500~3800元/月。

房租在3000-3999元以及4000元以上的的比例较低,分别是6.2%和6.1%。

在深圳,长租公寓高租金的现象也不例外。以魔方公寓民治万众城店为例,其户型多为30平方米左右的1室1厅,租金为2800~4000元/月。其周边3室2厅约90平方米的小区房租金约在5500元/月。魔方公寓相关负责人表示,魔方公寓的租金一般是根据地段来定价,区间约在3000~6000元/月。

一线城市房租当然要高一些。在北京、上海、深圳房租在1000-3000之间为主力军,分别占比50%、57.6%、54.2%。且房租在3000以上的亦不在少数,分别为44.4%、35.8%、27.7%。

18Plus公寓品牌总监吴丹也坦言,目前市场上品牌公寓的租金确实比周边房租要高,但是品牌公寓提供了各种硬件和软性的配套,而且租住的客户也是经过筛选,其实是物超所值的。

对于在一线城市打拼的年轻人来说,每次交房租,肯定是最心痛的时刻。房租/收入比重太大,让他们特别“无奈”。

综合多地调研情况来看,长租公寓的租金普遍要比周边同类型个人房源租金高一、二成。而长租公寓的高租金,在一定程度上与其白领客群定位有很大关系。从租户的角度来看,工资水平在1.5万元以上者,对公寓租金价格的敏感度实际并不高。

租金/收入比各区间人数比例

易居研究院研究员赖勤说:“长租公寓提供的精细化服务,如管家服务、免费健身房等等,都是需要成本的,而这些往往也都是白领租客所看重的。”同时,他认为,长租公寓的整体租金较同类出租房屋高并不难理解,因为其主要面对的是注重租住体验的年轻白领,他们有较强的租金承受能力。

去年12月19日,58同城、赶集网联合安居客发布的《中国住房租赁蓝皮书》显示。北京人均月租金为2795元;上海人均月租金为2678元/月。热点二线城市中,成都人均月租金同比上涨18%,至1008元;杭州最高为1550元,对比2016年上涨6%。

●房租偏高仍现“一房难求”

高房租将“吃掉”美国人的未来?

尽管长租公寓的租金普遍较周边同类型房屋租金高,但品牌长租公寓的出租率却很高,甚至出现一房难求的情况。

如果按《2017租赁时代白皮书》中绝大多数人的月租金不到2000元计算,一年租金不到24000万元。将这个数字和美国的租金相比,中国的租客幸福得多。

在调研时发现,北京魔方公寓紫竹院店和三元桥店仅有一间空房,建国门店已经满房。目前公寓只剩下一间空房。这种情况在北京泊寓、乐乎城市青年社区都有出现,而泊寓旧宫店和劲松店都已经是满房状态。

今天,解放日报报道称,美国房地产数据库Zillow最新报告显示,2017年美国约有4300万租房者,他们在租房上花费4856亿美元,比去年增加49亿美元,创历史纪录。租房者的平均家庭支出接近11300美元。

在上海,万科泊寓安亭店共有800个房间。尽管其距离上海市中心的人民广场超过30公里,而且距离最近的地铁站超过3公里,但目前的出租率达到90%。这主要得益于安亭上海国际汽车城的产业带动,泊寓超过700个的租户中,仅仅在汽车城工作的租户就多达562个。同样,目前魔方公寓可对外出租的房屋只有147间,而其多个门店中的空置房间甚至只有1间。

图片来源:视觉中国

深圳部分长租公寓也是“一房难求”。魔方公寓相关负责人称,深圳的出租率还是蛮高的,公寓经过3个月的爬坡期后基本就是满租状态了,有些房间会因换租因素出现短期的空置。就魔方公寓来说,深圳运营门店17家,筹备开业门店10家,房量共4272间。其中运营门店出租率基本上都是95%以上,目前就横岗店和万众城店还有少量空房。

Zillow在报告称:旧金山一套一居室公寓月租金3400美元,已被视为正常价位。而在纽约,类似公寓的租金高达3680美元。

吴丹也表示,18Plus公寓目前共约1350间房,出租率达90%,而且每家店均有特色。例如横岗店就是以网红和做音乐为主的;桥头店就是在南山上班的青年为主;天台派对、线上情侣CP活动等都是租客的最爱。

纽约和洛杉矶的房租在去年都升至最高点。租金涨幅最快的要数加州萨克拉门托、加州河滨市和西雅图等地,每年租金涨幅超过5%。

之所以出现“一房难求”状态,也从租户严先生那里找到了答案。

面对节节攀升的房租,租客们显得有点力不从心。

“之前跟别人合租,最头疼的就是碰到生活习惯和规律差异太大的租户了。”外地来沪工作的严先生目前在上海租房已近7年、先后搬了4次家,说起自己的租住经历,严先生很是无奈,“有时候房东再涨涨房租、临时卖掉房子,提着大包小包往外搬家,那种滋味不好受。”

哈佛大学报告指出,美国各地的住房负担能力仍然是一个问题:2016年,约有2000万租房者将30%的收入用于支付房租。而公寓租赁平台Apartment List的分析显示,近三分之一的洛杉矶租户把一半收入花在租房上。

“长租公寓的价格透明、私密性好,还有一些基本的管家服务,有的还有厨房和健身房,租金虽然高,但能免去许多烦恼,为什么不选长租公寓呢。”

收入较低的服务业员工、蓝领工人,是这场“涨租”风潮的最大受害者。在旧金山,甚至连一名教师都加入了无家可归者的行列。

在北京国贸拥有个人工作室的“85后”王先生则坦言,长租公寓的价格虽然比市场要高,但是综合对比环境和服务,这个溢价可以接受。

图片来源:摄图网

找房难、价格不透明、高中介费、无服务等等,恐怕是大部分租户必须要面对的租房痛点,而一些长租公寓无中介费、管家服务、提供公共空间等,很好地解决了这些痛点,这也成为它们受到租客欢迎的重要原因。

美联储指出,58%的低收入家庭在缴纳房租后,他们的钱包里仅剩500美元不到。无独有偶,彭博社也在一篇报道中写道:“如果你觉得租金在涨涨涨,这不是错觉。租金已经吃掉了美国人可支配收入的大部分。”

●加大租赁住房供应能否降房租?

德意志银行在2017年5月的一份报告统计了全球房租最贵的城市排名,前十名中,有3个是美国城市,中国内地城市中,上海仅排名第24位。

值得注意的是,近两个月以来,全国多个城市先后出台文件鼓励发展租赁住房市场,尤其是8月28日,国土部、住建部印发《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》,计划到2021年底,在选取的13个试点城市成功运营一批集体租赁住房项目,此举也被业内解读为既可盘活存量土地资源,又有利于加大租赁住房供应,对稳定房屋租金和房价具有积极意义。

第一、旧金山,3449美元/月

“不管是租购同权,还是租房落户,这些信号传递了国家发展租赁住房市场的决心。”中房数据研究院院长陈晟说:“租赁住房市场一定会在未来房地产市场中占据重要位置。”

第二、香港,3237美元/月

据装一网了解,2018年至2020年住宅存量将分别为2.65亿套、2.7亿套和2.75亿套,租赁住宅套数分别为0.53亿套、0.54亿套和0.55亿套。

第三、纽约,2909美元/月

从供地来看,上海近期先后推出十余幅租赁住房用地,并计划在“十三五”期间新增租赁住房70万套,占新增住房总量的比例超过40%;深圳近日也提出在“十三五”期间,拟通过收购、租赁、改建等方式收储不低于100万套村民自建房或集体自有物业统一租赁经营、规范管理……种种动作都明确要加大租赁住房供应。

第四、伦敦,2617美元/月

链家研究院院长杨现领此前在博鳌接受专访时表示,住房租金价格主要取决于租户的收入水平,租户并不会因为政策的宽松与否而在租金上有较大的支出,并认为租金很难降低,将会保持稳定。

第五、苏黎世,2520美元/月

赖勤则认为加大租赁住房属于房地产长效机制的一部分,长期来看,对平抑租金,引导租金和房价回归理性具有重要作用。

第六、爱丁堡,2361美元/月

第七、巴黎,2289美元/月

第八、波士顿,2225美元/月

第九、悉尼,2134美元/月

第十、东京,2010美元/月

永恒的问题:买房还是租房?

买房还是租房?这个问题比读北大还是读清华难得多,而且在不同城市,不同时期,这个问题的答案也有所不同。

以深圳为例,目前,深圳平均二手房价在50000万/平米左右,一套90㎡的房子,总价450万元,首付需要付145万左右,按揭30年,每月要还贷款本息共16000元左右。

而中国房价行情平台发布的2016年中国城市租金排行榜显示,深圳的月租金为66.25元/平米,90平米的房子,每月租金为5900元。

图片来源:摄图网

仅从绝对的花费来看,一辈子租房肯定比买房住一辈子划算。但是,中国的房子承载了户口、学区等附加价值,而且人们对房价抱有持续升值的预期,再加上传统的观念,多重因素叠加,使得大家拼了命也要有套房子。

而且,租房的人往往都有一段不堪回首的租房经历。

《2017租赁时代白皮书》调查发现,全国范围内27.5%的青年都表示经历过五次搬家。45.7%的租户表示一年至两年换一次租住地,37.4%的租户则是两年以上换一次租住地。

频繁的折腾搬家,更加增强“有一套自己的房子”的想法。

不过,2017年,一系列租房新政轮番登场,全国超50个地方出台各类鼓励住房租赁的政策。中央经济工作会议也明确提出要“加快建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度”。让居者有其屋。随着住房向居住属性的回归,无论是地处东北的沈阳,还是首都北京,无论是中部地区的郑州,还是南部沿海的深圳,随着一年间政策的变化,人们的观念和预期也在发生转变。

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